中国基金报记者方丽陆慧婧
新年伊始，公募REITs板块的一波停牌潮让市场“猝不及防”。
截至1月13日，2014年开年刚过了9个交易日，就有5只公募REITs相继发布停牌公告，部分公募REITs短短几天时间内停牌的次数就多达2、3次，涉及的产类型包括产业园区、仓储物流等。
伴随着停牌潮，中证REITs(收盘)全收益指数开年一度“七连跌”，截至1月13日，年内跌幅为7.63%。
多位业内人士表示，REITs停牌潮反映了近期市场价格波动幅度较大的情况。但在相关产品发布缓释措施后，情况已有所好转，叠加后续基本面陆续企稳好转等因素，停牌潮现象或将得到大幅缓解。
在他们看来，目前，二级市场价格所隐含的本化率/IRR水平已普遍高于一级发行价格，从而使得公募REITs产品的投和配置价值日益凸显。
5只公募REITs
相继发布停牌公告
开年以来几个交易日，公募REITs板块就迎来停牌潮的考验。
1月4日晚间，华安张江产业园REIT公告，因连续3个交易日累计下跌11.15%。为了保护基金份额持有人的利益，1月5日开市起停牌1小时。不过停牌并未止住跌势，1月9日晚间，该公募REITs继续公告，因连续3个交易日累计下跌13.11%。1月10日开市起停牌1小时。
嘉实京东仓储基础设施REIT也发生类似的情况。因连续3个交易日累计下跌12.00%，该公募REITs1月8日开盘停牌1小时，此后，在1月9日继续停牌1天，1月11日又停牌1小时。
截至1月13日，除了上述2只公募REITs外，今年以来，还有红土创新盐田港REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、中金普洛斯REIT3只公募REITs也相继停牌。
在先锋瑞驰基金看来，停牌潮的出现是因为近期REITs市场的价格出现了较大的连续下行波动，多只品种跌幅达到20%至30%，从稳定市场情绪的角度考虑，多个REITs品种发布了临时停牌公告。
一位基金公司REITs人士也表示，REITs停牌潮反映了近期市场价格波动幅度较大的情况。在他看来，这除了与市场走势以及基本面等有一定关系外，也可能与部分产品发布的经营情况临时公告有关，投者预期出现调整。但在相关产品发布缓释措施后，情况已有所好转，市场也将会形成一个新的定价锚。叠加后续多数产品基本面陆续企稳好转，以及市场规模扩大、流动性增强等多重因素，停牌潮现象或将得到大幅缓解。
他还指出，从国际成熟REITs市场来看，这类产品在发展初期往往会呈现出波动性相对较大的特点，我国REITs市场尚处于试点阶段，随着试点深化推进，后续将进入成熟阶段，类似的停牌潮现象在中长期或将大幅减少。
财通管基础设施与不动产投部总经理陈剑也呼吁，从市场建设的角度，投者需要客观理性地看待公募REITs市场价格的涨跌。
他表示，国内部分产权类公募REITs产品近期价格下跌，主要源于底层产的出租率或租金价格下滑，进而导致投者对公募REITs定价模型参数及逻辑进行重新审视，这一现象本身是客观且合理的。但由于目前尚处于市场建设初期，还需在市场的定价中枢、各行业板块的定价逻辑等多方面下功夫。
“一方面，需对公募REITs进行再度认知和理解，接纳并认同合理的价格波动；另一方面，应强化行业与市场建设，扩大公募REITs市场规模，鼓励具备条件的机构建立系统完善的REITs投研究体系，提升市场效能，完善市场定价功能。”陈剑称。
基金管理人及原始权益人
积极增持稳定市场预期
REITs停牌潮涌下，不少基金管理人和原始权益人行动起来，通过增持REITs产品、积极沟通交流等手段来稳定市场预期。
据中国基金报记者发现，1月11日，中金厦门安居REIT公告，该基金原始权益人及其关联方增持基金份额计划获批。实际上，在去年6月17日该REIT曾发布基金原始权益人及其关联方增持基金份额计划的公告，增持份额不超过2500万份，占基金已发行总份额的5%。
1月10日，嘉实基金接连发布两份公告：嘉实京东仓储基础设施REIT的基金管理人及原始权益人齐齐出手，进行自购或增持。基金管理人嘉实基金计划自公告日起12个月内使用1000万以内固有金投该基金；而原始权益人北京京东世纪贸易有限公司及/或其关联方自公告日起12个月内择机实施本次增持计划，合计金额不超过1800万元，并承诺6个月内不会减持。
实际上，自去年以来，随着公募REITs二级市场价格持续回调，不少REITs产品原始权益人及其一致行动人或基金管理人出手增持。据中国基金报记者粗略统计，为了提振市场信心，去年以来宣布获得增持的公募REITs已达15只，增持金额超23亿元。
陈剑对此表示，最近下跌较多的公募REITs产品的原始权益人、运营管理机构或基金管理人都采取了一定措施来维护和增强市场信心。这些措施包括但不限于份额增持、完善信息披露、合理让利、及时交流说明等。令人欣慰的是，市场对这些举措给予了积极反馈。
陈剑建议，在遵循法律法规的基础上，相关机构或可研究设计由基金管理人、原始权益人和运营管理机构参与的“员工持股计划”，以提振市场信心，降低信息不对称引发的逆向选择和道德风险，进一步提高市场参与各方对基础产经营情况以及现金流认知理解的一致性。
“在二级市场价格走低的情况下，境外市场时常出现REITs回购份额的现象。在监管政策允许的条件下，相关机构或可以考虑在二级市场价格大幅下跌且严重偏离产实际价值时，遵循公募REITs相关规则并参照上市公司股份回购条例，实施回购已上市公募REITs份额。”陈剑表示。
谈及面对市场调整，基金管理人和原始权益人应该采取的措施，上述基金公司REITs人士表示，一方面，投者形成预期的基础主要来源于基本面，所以管理人和原始权益人的首要任务和根本任务是做好产运营、提升运营表现，力争实现产保值增值；另一方面，投者预期也受到信息披露和投者关系等多方面因素影响，在此方面，管理人和原始权益人有较大提升空间，可以借鉴成熟的上市公司董秘证代体系。此外，结合成熟本市场发展经验和境外REITs市场经验，管理人和原始权益人增持会体现其对产品的信心，有助于稳定投者预期。
值得一提的是，近期REITs纷纷公告去年下半年或四季度运营情况，也引发市场关注。对此，先锋瑞驰基金分析，截至目前，约10单左右REITs标的陆续公布相关部分运营数据，从已公布信息整体来看，产权类项目（除保障房外）业绩持续承压，特许经营权类项目整体呈稳定或修复态势。
REITs投价值日益凸显
虽然今年开年REITs市场延续了2023年调整格局，但REITs产品的投价值正在逐渐显现。
“当下确实存在部分公募REITs产品的经营数据或估值逻辑出现不利变动，进而推动产品估值水平和市场定价中枢下滑。然而，在更多情况下，投研体系的不足、从众心理、市场容量较小易于受到冲击以及股市持续下跌，导致风险产普遍承受压力等因素放大了产品基本面所存在的问题，使得部分产品跌幅过大，市场价格与价值出现较大偏离。”谈及当前REITs市场的调整，陈剑表示。
陈剑强调，目前二级市场价格所隐含的本化率/IRR水平已普遍高于一级发行价格，从而使得公募REITs产品的投和配置价值日益凸显。
“目前REITs价格下跌时间已经达到1年以上，连续跌幅达到34%，已不是价格的错杀，而是对于前期估值的系统性修正。”先锋瑞驰相关人士也表示，修正的原因是一是因为前期的发行估值以及市场估值均过高，二是因为类似产业园、仓储、高速路中的一些产标的均发生了因行业景气波动导致的业绩下滑，另外市场流动性的匮乏也是导致价格出现大幅波动的原因。
上述人士表示，目前REITs市场正处于一个重新修复市场信心的过程，而信心的修复一是来自于底层项目产经营业绩的修复，二是来自于一级发行市场估值与二级投估值有效的衔接，在衔接完成后，市场会重新恢复对于REITs产价值的信心。
对于目前投者布局REITs产品，陈剑建议，公募REITs与股票、债券、商品、贵金属等产的相关性相对较低，具备一定程度上分散投组合风险的功能，拥有产配置价值。在公募REITs波动率和回撤较高的情境下，投者应根据风险承受能力和偏好合理设定配置比例。
陈剑表示，根据现有市场价格，当前多数公募REITs产品的分派率处于较高水平。在30年期与10年期国债期限利差被压缩至历史低点，信用利差持续下降的背景下，提供较高分派率的公募REITs产品投价值愈发显著。通常使用股债利差水平来衡量股票市场的投性价比，实际上，也可以通过REITs分派率（或内部收益率，IRR）与国债利率间的利差来衡量REITs的投性价比。
编辑：小茉
审核：木鱼
